4월 29일 가계부채 관리방안 요약 - DSR 40%? 대출 한도 변화

홍남기 경제부총리 주재로 4월 29일 혁신성장전략회의에서 관계기관 합동으로 마련한 가계부채 관리방안을 의결하였습니다. 관련 내용과 부동산 대출과 어떤 연관이 있는지 살펴보겠습니다. 대출한도의 큰 변화가 있을 것으로 보이는 규제입니다.

 

2021.05.02 - [재테크 - 부동산/관련 소식] - 4월 29일 가계부채 관리방안 요약 - DSR 40%? 대출 한도 변화

2021.05.02 - [재테크 - 부동산/관련 소식] - DSR 계산 어떻게 할까요?

 

안녕하세요. 지칸입니다.

오늘 포스팅할 내용은 대출 규제입니다. 부동산 대출이 기존과 다른 방식으로 적용되면서 한도가 얼마나 변하는지 계산해 보겠습니다.

 

1) 가계부채 관리방안 요약

2) LTV/DTI/DSR 용어 정리

3) 차주 단위 DSR 단계적 확대

4)  DSR 변화에 따른 대출한도 변화

 

저의 결론) 이미 신용대출이 있는데 주담대를 해야 한다면... 21년 7월 전에 당장 해야 한다!!

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1) 가계부채 관리방안 요약

• 20년 가계부채의 빠른 증가세
• 가계부채는 잠재적 금융불안 요인으로 지목
• 주택시장의 대출 규제의 보완 필요성 제기
• 상환능력심사(DSR) 중심의 대출 관리체계 도입
• 23년 7월부터 DSR 전면 적용
• 40년 주담대 21년 하반기 도입
• 서민 실수요자 요건 완화

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2) LTV/DTI/DSR 용어 정리

부동산 구매에 있어 대출은 없어선 안 되는 요건 중 하나입니다. 이 대출의 한도를 결정하는 데 사용하는 지표가 3가지 존재합니다. 각각에 대해 간단히 정리해 보겠습니다.

 

LTV : 주택 담보인정비율, 주택 가격을 기준으로 몇 % 의 대출 한도가 나오는지 알 수 있는 비율을 의미합니다. 주택 가격에 영향이 있기 때문에 이번 대책과 무관하게 기존의 LTV 대책을 따라갑니다.

대출 한도 = 주택 가격 * LTV(가격 및 규제지역에 따라 70%~0%)

 

DTI : 총부채 상환비율, 연소득 대비 대출 상환액이 얼마나 되는지를 의미합니다. 연소득에 비해 대출이 많은 걸 방지하기 위해 사용되고 있습니다. 연 대출 상환액에는 주담대의 원리금 + 기타 대출의 이자가 포함되고 있습니다. 기타 대출의 예로, 신용대출의 경우 일반적으로 원금은 갚지 않고 이자만 상환하는 대출이기 때문에 이 대출의 이자만 포함됩니다.

상환 비율 = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득 * 100

 

DSR : 총체적 상환비율, DTI와 같은 개념이나 연 대출 상환액의 범위가 더 넓어집니다. 연 대출 상환액에는 주담대의 원리금 + 기타 대출의 원리금도 포함됩니다. DTI는 기타 대출의 이자만 포함했지만 DSR은 원금도 포함하기 때문에 연 대출 상환액이 기하급수적으로 커지게 되어 DSR이 높아집니다.

상환 비율 = (주담대 원리금 + 기타 대출 원금 + 이자) / 연 소득 * 100

(기타 대출 원금은 통상 10년으로 나눈 값을 연 상환액으로 잡음)

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3) 차주 단위 DSR 단계적 확대

현재는 DSR이 일부 구간에서만 적용되고 있습니다. 주담대의 경우 9억 초과 주택, 신용의 경우 연소득 8천 초과 고소득자의 1억 초과 대출 시에만 적용 중인데 이를 확대하고자 합니다.

 

DSR 단계적 확대도입 계획

총 3단계로 확대 도입 계획이 나왔습니다. 올해  7월부터 신용대출 1억을 초과 시 DSR를 적용받게 됩니다. 주담대의 경우 6억 초과로 주택 가격이 줄었습니다. 사실 신용대출의 한도 자체가 대출이 많으면 많이 나오지 않기 때문에 신용대출에서는 기존과 큰 변화가 없다고 생각되지만 주담대는 LTV/DTI로 판단하여 한도가 상정되는데 여기에 DSR로 바뀌면서 한도 차이가 크게 발생할 것으로 보입니다.

 

최종 3단계의 목표는 결국 모든 대출액의 합이 1억이 넘을 경우, DSR를 판단하여 너무 능력에 비해 많은 대출을 받은 게 아닌지 확인하도록 할 예정입니다.

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4)  DSR 변화에 따른 대출한도 변화

현재는 9억 초과 주담대에 대해서 DSR 40%가 적용되고 그 외에는 DSR 70%가 적용 중입니다. 이를 토대로 계산해보도록 하겠습니다.

 

주택 가격 6억(투기과열지구), 연소득 4600만원 (3인 중위소득 기준), 기타 대출 1억, 대출금리 3%

	가계 대출 규제 전	가계 대출 규제 후
LTV 40%	6억 * 40%  = 2.4억	6억 * 40%  = 2.4억
DTI	(1212만+ 300만) / 4600만 = 32.8% (*주담대 원리금 월 101만)	(1212만+ 300만) / 4600만 = 32.8% (*주담대 원리금 월 101만)
DSR	(1212만+ 1000만+300만) / 4600만 = 54.6% (*신용대출 일괄 10년 계산 관행)	(1212만+ 1000만+300만) / 4600만 = 54.6% (*신용대출 현재 10년 계산으로 적용)
		(1212만+ 1428만+300만) / 4600만 = 63.9% (*신용대출 21년7월까지 7년 계산으로 적용)
		(1212만+ 2000만+300만) / 4600만 = 76.3% (*신용대출 22년7월까지 5년 계산으로 적용)

이번 규제 전에는 DTI 40%, DSR 70%를 적용받고 있기 때문에 LTV 40%에 대한 대출을 전부 받을 수 있었습니다. 다만, 규제 이후에는 DSR 40%를 적용받기 때문에 LTV40% 대출을 전부 받을 수 없습니다.

 

동일하게 2.4억을 대출받으면 당장 DSR 50%를 초과하고, 22년 7월 이후에는 DSR 70%를 넘어가기 때문에 대출한도가 더욱 줄어들 예정입니다.

 

 

그러면 역으로 계산하여 LTV 몇 % 까지 받을 수 있을까요?

 

현재 규제 전 : 2억 4000만원, LTV 40%

현재 규제 후 : 1억 1000만원, LTV 18% (실제로 규제가 있지는 않음)

21년 7월 이후 : 2200만원, LTV 0.03% (규제는 이때부터 시작됨)

22년 7월 이후 : 주담대 추가로 못 받음, 기존 신용대출도 연장 못함

 

대출 한도는 기존 대출 여부에 따라 기하급수적으로 줄어들게 됩니다..

만약 대출을 해야 한다면 7월 전에 받아야 하지 않을까요????